Čičikov prichádza do gubernského mesta s úmyslom kúpiť mŕtve duše. Zoznamuje sa s mestskou aristokraciou, získava si ich priazeň, na večierku u gubernátora sa zoznamuje so statkármi Manilovom, Nozdriovom a Sobakevičom. Sľubuje im skorú návštevu. Svoj sľub aj splní a odchádza na návštevu k Manilovovi. Návšteva prebehne jednoducho a príjemne, Čičikov získava prvé mŕtve duše, aj keď je Manilov trocha zaskočený jeho požiadavkou, vyhovie mu. Zároveň ho prosí, aby sa o tom nezmieňoval. Cestou k Sobakevičovi sa nepozornosťou Selifana stratia – prichádzajú na Korobočkovej statok. Čičikov chce aj od nej kúpiť mŕtve duše. Ona však požaduje vysokú cenu (lebo nechce prerobiť), až po sľube Čičikova, že od nej kúpi nejaký tovar ako štátne dodávky, privolí. Dohodnú sa a Čičikov odchádza k Sobakevičovi. Cestou stretne Nozdriova a rozhodne sa navštíviť najprv jeho. Nozdriov ale nasúhlasí s predajom, iba ak si o mŕtve duše zahrajú. Nozdriov podvádza, preto s ním Čičikov nehce hrať. Nozdriov je nahnevaný, pohádajú sa, prichádza policajný inšpektor, ktorý odvádza Nozdriova do väzby a Čičikov uteká. Prichádza k Sobakevičovi, návšteva prebehne vcelku dobre, Čičikov si od neho pýta mŕtve duše. Sobakevič súhlasí, ale určuje vysokú predajnú cenu.. Zmieni sa o statkárovi Pľuškinovi, ktorý býva neďaleko. Čičikov ho navštívi, Pľuškin ho neprijme vľúdne, celý jeho statok je zanedbaný, Čičikov mu ponúka, že zaplatí všetky výdavky za prevod duší na jeho meno, a tak m Pľuskin predáva mŕtve duše veľmi lacno. Čičikov sa vracia do mesta, uzatvára kúpno-predajnú zmluvu, nahovorí všetkým, že sa chce usadiť pri Chersoneze,kde má statok. Čičikov je v očiach mešťanov bohatým človekom. Na plese u gubernátora sa Čičikovovi zapáči gubernátorova dcéra a pomýšľa aj na sobáš s ňou. Prichádza opitý Nozdriov, vykrikuje, ža Čičikov skupuje mŕtve duše. Nikto mu neverí. Do mesta prichádza Korobočková, aby zistila, či dobre predala. Zajde k pani gubernátorovej, vymyslí si, že Čičikov je zločinec, ktorý chce uniesť gubernátorovu dcéru. Tieto nezmysly sa šíria po meste, Čičikov o ničom nevie, lebo má chrípku. Jeho obchody sú prezradené. Po uzdravení sa o všetkom dozvedá od Nozdriova, ktorý všetky nezmysly potvrdil, ba ešte aj zveličil. Čičikov sa preľakne a odchádza z mesta. Záver prvého dielu je venovaný Čičikovmu detstvu.
II. Čičikov už vystupuje opatrnejšie. Omrzí ho tulácky život. Chce si založiť rodinu a kupuje si statok. Jeho podvody však vyjdú najavo a je uväznený. Prosí statkára Murazova, aby mu pomohol. Murazov zároveň varuje Čičikova pred skorumpovaným úradníkom Samohvizdovom, ktorý mu ponúka za úplatok slobodu. Čičikov ho poslúchne. Odchádza z mesta, Samohvizdov a iní skorumpovaní úradníci sú stíhaní. Čičikov sa mení.